กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT) เป็นกองทรัพย์สินที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ ไม่ใช่นิติบุคคลเหมือน โดยกองทรัพย์สินที่ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท ถือกรรมสิทธิ์โดยทรัสตี(Trustee) ซึ่งทรัสตีมีอำนาจดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินในกองทรัสต์รวมทั้งดูแลการปฏิบัติหน้าที่ของผู้จัดการกองทรัสต์(REIT manager) เพื่อประโยชน์ของผู้ถือใบทรัสต์ โดยผู้ถือใบทรัสต์จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ โดย REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

โครงสร้างของ REIT

ขั้นตอนแรก REIT Manager จะต้องยื่นคำขออนุญาตเสนอขายใบทรัสต์กับสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) เพื่อให้สามารถจัดตั้ง REIT ได้ เมื่อ ก.ล.ต.อนุมัติ REIT Manager จะเสนอขายใบทรัสต์ผ่านผู้จัดจำหน่าย โดยเงินที่ได้รับจากการขาย REIT จะถูกฝากไว้กับทรัสตี และนำเงินก้อนดังกล่าวไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การกำกับดูแล REIT จะมีลักษณะทำนองเดียวกับการกำกับดูแลบริษัทจดทะเบียน เช่น ต้องมีการกำกับดูแลกิจการที่ดี มีกรรมการอิสระ มีเกณฑ์ที่ให้สิทธิผู้ถือใบทรัสต์คล้ายผู้ถือหุ้น หลักการในการกำกับดูแล REIT จะมีความยืดหยุ่นกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้ทุกประเภท โดยต้องมีวัตถุประสงค์ที่จะจัดหาผลประโยชน์เพื่อให้ได้ค่าเช่า แต่ต้องไม่เป็นการเช่าเพื่อทำธุรกิจที่ไม่เหมาะสมหรือผิดกฎหมาย การทำรายการได้มาหรือจำหน่ายไปของอสังหาริมทรัพย์หรือสิทธิการเช่าที่มีขนาดรายการตั้งแต่ 30% ของมูลค่าทรัพย์สินของกองทรัสต์ และการทำรายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง จะทำได้ต่อเมื่อได้รับมติเสียงข้างมากจากผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง REIT Manager จะต้องมีกรรมการอิสระไม่น้อยกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนกรรมการทั้งหมดและไม่น้อยกว่า 3 คน เพื่อเป็นปากเป็นเสียงรักษาสิทธิแทนผู้ถือใบทรัสต์ รวมทั้ง ก.ล.ต. จะกำหนดให้ REIT manager บริหารกองทรัสต์ได้เพียงกองเดียว ความพิเศษของ REIT อีกประการหนึ่ง คือ บริษัทที่มีความชำนาญด้านการลงทุนและการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มีความพร้อมในการจัดการ REIT สามารถขอรับความเห็นชอบจาก สำนักงาน ก.ล.ต.เพื่อบริหารจัดการ REIT ได้ด้วย

รายได้ของ REIT มาจากการลงทุนหลายทางประกอบด้วย

• รายได้จากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งในส่วนนี้ต้องไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ส่วนของมูลค่าทรัพย์สินรวม
• รายได้ที่ได้จากการลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆ ในส่วนที่เหลืออีกไม่เกิน 1 ใน 4 ส่วน เช่น ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ ซึ่งสามารถลงทุนได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์รวม ลงทุนใน REIT อื่นๆในต่างประเทศ
• รายได้จากการนำเงินไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นๆเช่น พันธบัตรรัฐบาล ตั๋วเงินคลัง เงินฝากธนาคาร

โดย REIT จะต้องจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วย REIT ไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ นอกจากนี้ REIT ยังเปิดโอกาสให้กับนักลงทุนที่เป็นชาวต่างประเทศ หรือองค์กรข้ามชาติเข้ามาลงทุนได้ แต่มีข้อจำกัดว่าต้องลงทุนน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมด โดยผู้ที่ต้องการลงทุนใน REIT สามารถซื้อได้จาก 2 ช่องทาง ช่องทางแรกคือ การซื้อในช่วงการเสนอขายหุ้นครั้งแรกให้แก่สาธารณชน (IPO) ผ่านผู้จัดจำหน่าย ช่องทางที่ 2 คือ การซื้อในตลาดหลักทรัพย์ หลังจาก REIT ผ่านช่วงเสนอขายหุ้นครั้งแรกไปแล้ว โดยจะจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ เพื่อสร้างสภาพคล่องให้นักลงทุนสามารถซื้อขายได้ง่าย

ความแตกต่างของกองทุนอสังหาริมทรัพย์กับ REIT

REIT เป็นการลงทุนที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงและมีข้อจำกัดน้อยกว่าการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากโครงสร้าง REIT มีความเป็นสากลและมีความยืดหยุ่นในการลงทุนและบริหารจัดการมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

ตารางเปรียบเทียบ REIT กับกองทุนอสังหาริมทรัพย์

ความแตกต่างของ	กองทุนอสังหาริมทรัพย์	REIT
ภาษี	-ในส่วนของกองทุนอสังหาฯเองจะไม่เสียภาษี -ผู้ที่ลงทุนประเภทบุคคลธรรมดาไม่ต้องนำเงินปันผลมาคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาก็ได้	-REIT ไม่เสียภาษี -ผู้ลงทุนประเภทบุคคลธรรมดา ต้องนำเงินปันผลมารวมคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ลักษณะของการกำกับดูแล	กำกับดูแลแบบกองทุนรวม	กำกับดูแลคล้ายบริษัทจดทะเบียน
ผู้จัดการกองทุน	ต้องเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนที่ได้รับใบอนุญาตจัดการกองทุนรวมเท่านั้น	REIT manager จะเป็นบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน หรือ บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ได้
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์	ไม่สามารถทำได้	ทำได้ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์ทั้งหมดหลังการขายหน่วยทรัสต์
การขอกู้ยืมเงิน	ไม่เกิน 10% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิ	ไม่เกิน 35% ของสินทรัพย์ทั้งหมด หรือกรณีที่มี Investment Grade Rating จะต้องไม่เกิน 60% ของมูลค่าสินทรัพย์สุทธิสามารถนำเงินไปลงทุนได้
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ	ไม่สามารถทำได้	สามารถนำเงินไปลงทุนได้
จำนวนผู้ถือหน่วน/ในทรัสต์	-ในช่วงจัดตั้งจะต้องมีไม่น้อยกว่า 250 ราย -ภายหลังการจัดตั้งต้องมีไม่น้อยกว่า 35 ราย
เกณฑ์การเสนอขายและข้อจำกัดในการถือครอง	จะต้องเสนอขายแก่ผู้ลงทุนทั่วไปมากว่า 25% และใช้หลัก Small Lot Fist โดยมีข้อจำกัดให้ผู้ลงทุนแต่ละรายหรือกลุ่มลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 3 ของจำนวนหน่อยทั้งหมด	การกระจายให้แก่ผู้ลงทุนเป็นไปตามกฎของตลาดหลักทรัพย์โดยแบ่งให้ผู้ลงทุนทั่วไปไม่น้อยกว่า 20% และผู้ลงทุนแต่ละรายจะลงทุนได้ไม่เกิน 1 ใน 2 ของจำนวนทั้งหมด
การได้มาหรือจำหน่ายไปซึ่งอสังหาฯ	ไม่กำหนดให้ต้องขอมติในการซื้อขาย	-รายการขนาดเล็กน้อยกว่า 10% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม REIT manager สามารถทำได้เอง -รายการขนาดกลางตั้งแต่ 10% ขึ้นไป แต่น้อยกว่า 30% ต้องได้รับความเห็นชอบจาก Board REIT Manager -รายการขนาดใหญ่ตั้งแต่ 30% ขึ้นไปต้องได้รับมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์
ประเภททรัพย์สินที่ลงทุนได้	-อาคารสำนักงาน -อาคารศูนย์การค้า -อาคารโรงงานให้เช่าในนิคม/เขต/สวนอุตสหกรรม -อาคารโกดังสินค้า -อาคารที่พักอาศัย -อาคารโรงแรม -ศูนย์ประชุม/นิทรรศการ -ศูนย์จำหน่ายสินค้าขนาดใหญ่ -อื่นๆ ตามที่คณะกรรมการกำกับตลาดทุนกำหนดเพิ่ม	-ต้องไม่เป็นอสังหาฯที่มีเหตุอันควรสงสัยว่าผู้เช่าจะนำไปใช้ประกอบธุรกิจที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย หรือเป็นธุรกิจที่ขัดต่อศีลธรรม

ความเสี่ยงจากการลงทุน

• ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่อง
• ความเสี่ยงจากปัญหาที่เกิดจากสินทรัพย์ที่นำเงินไปลงทุน
• ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน REIT
• การรับประกันรายได้
• อัตราการจ่ายเงินปันผลและโอกาสการเติบโตของเงินปันผลในอนาคต

อ้างอิง

1. “กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust: REIT)^[]บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เอ็มเอฟซี จำกัด (มหาชน)
2. การเงินการธนาคาร May 2013 issue 373 หน้า 146
3. REIT ทางเลือกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับสากล 2016-03-05 ที่ เวย์แบ็กแมชชีนการเงินการธนาคาร 22/05/2013
4. กลต.ไฟเขียว ให้ตั้งกองทุน REIT^[] ข่าวสารกองทุนรวม ใหม่สด ทุกวัน 16 ตุลาคม 2553
5. Reit : จุดเปลี่ยนกองทุนอสังหาฯ 2012-02-01 ที่ เวย์แบ็กแมชชีนกรุงเทพธุรกิจ วันที่ 21 พฤศจิกายน 2553
6. การเงินการธนาคาร May 2013 issue 373 หน้า 148

แหล่งข้อมูลอื่น

REIT ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์